היי.
1. אנחנו בקב' רכישה ב- 60 שנסגרה לפני שנה יחד עם אייל (החמוד).
2. לגבי אגרות- אין חובה שיהיו אגרות על הקרקע. אתה צריך לשלם מס רכישה על הקרקע (השובר יגיע אליך לאחר מיממוש האופציה). אני מבין שהקבוצה כמעט סגורה ונשארו עוד 2 דירות גג. היזמים יממשו את האופציה ואתם תיקנו את הקרקע. ואז יגיע השובר לשלם.
לגבי המחירים עם הקבלן, כמו שאמרתי לאחר שהקבוצה שלכם תוציא תוכניות ותקבל אישור והיתר בניה תוכלו להוציא את התוכניות למכרז, אז תקבלו הצעות מחיר ואז- רק אז תוכל לדעת פחות או יותר את המחיר שתשיג את הדירה.
3. אני עדיין חושב שקבוצות רכישה רציניות! זה דבר טוב ומוזיל עלויות. הבעיה היום היא שבעלי הקרקע העלו את המחיר לשחקים ולכן לא כדאי לייזם להוציא קבו' רכישה כי המחיר לא כדאי לרוכשים. כי אם ניקח לדוגמא את אחד הקבלנים, או שהקרקע היתה שלו מלכתחילה או הוא כבר בעיסקת קומבינציה עם בעלי הקרקע (נותן להם כך וכך דירות בתמורה לקרקע) ואז הקבלן מעריך את המחיר לדירה ועושה את החשבונציה שלו לגבי עלויות וכו'. אם בעל הקרקע רוצה היום לממש את הרווח שלו ללא בניה , הוא ירצה למכור את הקרקע במחיר כזה שלא שווה לייזם הציע את הקרקע לקבוצת רכישה. המחיר ליחידה יהיה כזה גבוה שאף אחד לא ירצה לקנות.

רון גפן
052-2976976
This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

נקודה מאוד מעניינת רון.

מה לדעתך צריך להיות הרווח הכספי בין מחיר הקבלן למחיר המשוער בקבוצה בשביל לדעת שהפרוייקט כדאי?

רון תודה על המחמאה.
דודי - הרווח הכספי צריך להיות 15% וצפונה

מה שמדובר על רווח של 20% .
לקבלן שעשה עיסקת קומבינציה אין לו עלויות על הקרקע. יכול להיות שהוא עשה את העיסקה עם בעל הקרקע לפני כמה שנים אבל בטח בחוזה עם הלקוח הוא מגלגל רווח של מדדים שונים כדי להרוויח יותר עליך - הקונה.יותר מ- 20% .
לא לכל אחד מתאימה קב' רכישה. זה אמנם כדאי אבל לאנשים בעלי מעוף ותעוזה אפשר לומר מאחר והם לא מקבלים משהו מוחשי. יש אנשים שלא מוכנים לקנות משהו על נייר או אפילו מקבלן. היתה לי שכנה שהם סימנו דירה מסוימת שהיתה על הנייר וקנו את הדירה רק לאחר שהקבלן התחיל לבנות את הקומה שלה ואז הם קנו את הדירה ולרוע מזלה הקבלן פשט את הרגל לאחר חודש ימים ואת הבניין סיימה חברה אחרת כך שאין ביטחונות לאף אחד.
בקבוצת רכישה יש לך יותר ביטחונות מאחר ואתה בעל הקרקע והקבוצה (אם היא מנוהלת כמו שצריך..) בוחרת קבלן ובהסכם איתו , הקבוצה משלמת לו לאחר שגמר לבנות קומה מסוימת (כמובן משלמת את הערך היחסי) ואם הוא פושט את הרגל אז שילך לפחות נבנתה קומה ללא עלויות ויעשו הסכם עם קבלן אחר.

ומה עם אחד מהחתומים בקבוצת הרכישה לא עומד בתשלומים?

בשביל זה כל חבר שם 25-30% הון עצמי וכל השאר הבנק המלווה פותח מסגרת.
כל תשלום שלא משולם על ידי הדייר, משולם ישירות על ידי הבנק

היי שלומית.

העיניין עם קבוצת רכישה הוא כזה. כל אחד מהקבוצה שם 25-30% מערך הנכס המשוערך. לכל קבוצת רכישה יש בנק מלווה אשר ערב ללווה (אחד מהקבוצה). הבנק בודק כל אחד מחברי הקבוצה ומאשר אותם. לפי ההסכם עם הבנק כל אחד שלא ישלם בזמן , הבנק יפעל בדרכים שלו להביא את הכסף מהלקוח או לחילופין החבר יצא מהקבוצה ומישהו אחר יקנה את היחידה שלו כאשר המחיר יהיה נמוך יותר מהשיערוך כלומר נניח ששילמת 200000 ש"ח ולא יכולת לשלם יותר כשהדיעו התשלומים הבנק ישלם את חלקך ואם חמישה תשלומים לא תוכלי לשלם ימצאו קונה שיקנה את היחידה שלך פחות ה- 200000 ש"ח ששמת ואז רק תפסידי.
מה שחשוב להבין בקבוצות רכישה שהקבוצה והבנק דואגים קודם כל לטובת הקבוצה ולפרויקט ולא לך. ולכן יעשו כל המאמצים כדי שהפרויקט יצא לדרך. כך יש לכל אחד מהקבוצה את השקט הנפשי שהבנק ישלם והפרויקט יצא לפועל ולא יהיו חששות אם חבר כזה או אחר יעמדו או לא בהתחייבויותיהם.

רון גפן
052-2976976
This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

בעיקרון אתם צודקים , למרות שאצלנו אם אחד הבודדים יחליט שהוא לא משלם את הריביות לבנק ,ויכנס לקשיים פיננסים , הבנק לא יממן את חלקו לעד.

מה שיקרה זה שאם לא ימצאו לו מחליף הקבוצה והבנק יקנו חלקו בשביל לא לתקוע את הפרוייקט ובגמר הבנייה כל אחד מהבודדים יפוצה ע"י מחירת הנכס של הפורש.

אני לא בטוח שזה נכון. תחשוב על דייר שקונה מקבלן ולוקח משכנתא (והוא טרם נכנס לדירה).. אם הוא לא עומד בתשלומי המשכנתא, אזי שאר דיירי הבניין או הקבלן נפגעים ? ממש לא

הם לא נפגעים כי הם לא חתומים כולם על אותה עיסקה.

במקרה הזה כל הקבוצה חתומה מול הבנק שצריך לקבל את הריביות שהוא דורש , הבנק לא יממן דירה מבלי שיש משהו שישלם לו עליה.
נכון שיש מצב שהבנק יחליט לקחת את הדירה לעצמו ובכך לפתור את העניין אך הדבר לא בטוח ותלוי באינטרס של הבנק.
באם הבנק יחליט שלא לקחת את הדירה משהו אחר צריך לממנה בשיעור של 30 %.

קבוצת רכישה 60 - עידכון נוסף,

מחר החתמה אחרונה , 90 אחוז מהנירשמים כבר אושרו על ידי הבנק!!

הי
אני מתעניין באזור 60.
תוכלי לשתף מה סדר גודל המחירים בקבוצת הרכישה שלכם לדירת 4 חד'?
ואם יש מקום בקבוצה?