היי אלדד הקבוצה הנוכחית נסגרה, אך יש שמועות שחברת ADO מתארגנת על קבוצה נוספת.
מחירי הדירות 4 חדרים משתנה ויכול לנוע בין 1.2 ל1.3 מליון

לא בטוח שהמחיר שאמרת יחוזר. נראה שמחירי הקרקעות עלו, וזה יוצר מצב של גבוליות בכדאיות. אם היתה אופציה לרכישה מזמן שהקרקעות היו עוד במחיר סביר, אז יש סיכוי למחירים האלה.

צודק אייל התבלבלתי באיזה 100K

דרך אגב אייל איך מתקדם אצלכם?

תודה רבה.

אודה לך עם תשמע על קבוצות רכישה חדשות / ויתורים של אנשים על חלקם בקבוצה.

שנה טובה חביבי
אלדד
0525500244

חברה,
תיזהרו עם קבוצות הרכישה
אל תשימו את כספכם על קרן הצבי.
בנס ניצלתי מכניסה לקבוצה שבונה צמוד לשבירו ורכשתי בנווה גד
אמנם על הנייר נראה ששילמתי 150,000 ש"ח יותר (10 %)
אך מאידך- בנווה גד החלו בבנייה לעומת הקבוצה שטרם למרות שחלפו להם כבר 6 חודשים מאז התעניינתי ורכשתי. אני לא רואה אותם מתחילים בחצי שנה הקרובה.
פרט לכך מצאתי כ"כ הרבה טעויות בדו"ח 0 שלהם מה שיביא את מחיר הדירה למחיר ששילמתי לפחות אם לא ליותר
היטל ההשבחה שנלקח היה נמוך ממה שיידרש
עלויות הבניה היו נמוכות לסטנדרטים שניתנים ע"י היזמים בפרויקטים הסמוכים.
חישוב השטחים בדו"ח אפס לצורך חישוב עלויות הבניה לא סכם את כל השטחים שצריכים להיבנות
הסכומים שהוקצו לניהול ותכנון אינם עומדים בקנה אחד עם תעריפים שבדקתי
אין לשכוח שבסוף הבניה עלולות לצוץ דרישות של מס הכנסה על הנתח שמגיע להם
ועוד ועוד
בנוסף - לרוכשים אין את הפינוק לבוא בטענות שנה או שנתיים אחרי כמו לרוכש מיזם לפי חוק המכר על ליקויים שמתגלים מאוחר (אם כתוצאה מחומרים זולים בצנרת וכד')

כל זאת הביא אותי למסקנה שהכדאיות בפרוייקט מסוג כזה יכולה להיות רק אם ההנחה תהיה 25 עד 30 אחוזים ולא אחוז אחד פחות ורק אם התמורה למארגנים תשולם עם התקדמות הבניה ולא בכל מיני סעיפים שרלוונטים לרכישת הקרקע (בחוזה שהוצע לי בפרויקט הצמוד לשבירו כל התמורה למארגנים משולמת עם רכישת הקרקע כך שלמארגנים אין כל צורך ללוות את הרוכשים במשך התכנון והבניה)

האם יש כאן עוד מישהו מחברי הקבוצה שבדק את דוח השמאית בצורה מקיפה?

אנחנו נכנסנו לקבוצה לאחר שכבר נעשתה שומה מכרעת ולכן ידענו מראש על התוספת במחיר האגרות.

בנוסף בדקנו את דוח השמאית וההערכות היו נראות לנו סבירות, אם כי לא לקחנו את הדוח לבדיקת שמאי נגדית.

קצת מדאיג אותי לשמוע על המרכיבים שאבי מציין שלא הוערכו נכון (כמו שטחים שלא נלקחו בחשבון ותמחור נמוך מידי של ניהול הפרוייקט).

אבי שלום,
אני לא אלוהים והוויכוח אם קבוצת רכישה זו או אחרת יותר כדאית מקניה מקבלן או הפוך יכול להיות רק בסוף הפרוייקט ולא לפני.

עם זאת חלק מהעובדות שנתת אינן מדוייקות/נכונות בכלל ובפרט בקבוצה הנוכחית ואני אפרט:

1- אי דיוקים בדוח 0 , היו 2 דוחות שמאי שהוגשו לבנק בדוח האחרון תוקנו כל הבעיות השטחים חושבו נכון ואין שום חריגות אתה פשוט לא מעודכן, היטל ההשבחה עלה לא רק לקבוצה אלא לכל הקבלנים באיזור ואתה רואה את עליית המחירים אצל כל הקבלנים.

2- עלויות - לקחתי את הדוח שמאי התקין לקבלן פרטי בכפר סבא שבונה בעיר מעל 20 שנה (חבר של הורי) ,ביקשתי ממנו להתעמק בחלק של העלויות בדוח, המסקנות שלו היו שרובן מנופחות כלפי מעלה (יוצעים,מהנדס וכו).
בנוסף עלויות הבניה שמחושבות בדוח הן 4000 ש"ח כולל מע"מ למטר אלו עלויות סטנדרטיות לחלוטין והגיוניות לפי הקבלן נכון להיום, ברור שאם יהיו עליות במחיר בעוד 8 חודשים ,שזה הצפי של התחלת הבניה, כולנו נצטרך לשלם יותר אבל עלייך לדעת דבר חשוב שאם תהיה עליה כזו אתה בטוח תשלם יותר כיוון שאתה חשוף לעליה ב100% מהמחיר שסגרת עם הקבלן ואילו אני אהיה חשוף לעליה רק ב50 % מהמחיר כיוון שהקרקע כבר בבעלותי.

3- מס הכנסה - בקבוצה הספציפית הזו כולם שילמו מס הכנסה הקרקע נרכשה מחברה בע"מ , ולכן לא יידרשו שום תשלומי מס עתידים ,דברייך פשוט מסולפים.

4-לרוכשים אין את אותם תנאי ביטוח ואחריות מול הקבלן כמו מרכישה רגילה - בולשיט , החוזה שייחתם מול הקבלן יחייב אותו לבדיוק אותם תנאי ביטוח ואחריות כמו מתוקף חוק המכר .

אתה מסתכל רק על הצד שבו תהיה עליה חריפה במחיר אך אם תהיה ירידה במחירי השוק, אתה לא תקבל שם הנחה או שום החזר מהקבלן לאחר שחתמת איתו היום , לעומת זאת אם בעוד 8 חודשים המחירים יירדו נוכל להגיע לחוזים עם מפרט עשיר יותר ובנוסף נקבל החזר לכיס.

בקיצור אין פה דעה נכונה אחת הנושא מורכב אני מציע לך לא לצאת בהצהרות כלכך החלטיות אתה פשוט לא רואה כנראה את כל התמונה כדאי לך לחקור יותר לעומקם של הדברים לפני שאתה משתמש בביטויים כמו "ניצלתי בנס" או "כספכם על קרן הצבי".

אבי.

נוסך לכל הנאמר כאן, לא לקחת בחשבון את עלויות השינויים.
לכל נקודת חשמל תצטרך לשלם הרבה כסף. לכל תזוזת קיר גם כן.
בעוד שבקבוצת רכישה אתה יודע כמה זה יעלה לך והסכומים יהיו נמוכים יותר.
לא יתנו לך זיכויים מזעריים למטבח כמו אצל קבלן וכו'.
ונכון הדבר שקבוצת רכישה זה לא מתאים לכל אחד. ולגבי המחיר רק בסוף הפרויקט אפשר לדעת כמה עלתה הדירה.

אבי שלום

אני מתעניין בנוהגד , תוכל לומר לי באיזה מחיר ניתן לסגור במתחם ל - 4 חד' ?
או לחילופין אם נוח לך אשמח להתקשר אליך.

בברכה
אלדד
0525500244

דודי,

האם אתה יודע אם מישהו מחברי הקבוצה בדק את דוח השמאית באופן יסודי?
אם אתה אומר שבדוח הראשון היתה טעות בחישובי השטחים מי מבטיח לנו שגם בדוח החדש אין טעות באחד הפרמטרים או בהערכות הכספיות?

כל טעות בדוח שווה הרבה כסף

היי דנה
הטעות שהיתה בדוח הראשון היתה כתוצאה מהעברת נתונים שגויה של ADO של שיטחי הבניה וכתוצאה מכך נגזרו עלויות שגויות, משנתגלתה הטעות (וזו לא טעות שהיה קשה למצוא) , הנתונים תוקנו.
גם בדוח הנוכחי הטלי ההשבחה שנכתבו היו נמוכים ממה שבפעול העירייה ביקשה וכמו שאת יודעת כולנו היינו צריכים להוסיף סכום מסוים על רכיב הקרקע.
מהנקודה שהקרקע נרכשה המחיר הסופי נהייה הרבה יותר ברור, כיוון שעלויות בניה,יועצים , וכל מיני בעלי תפקידים אחרים הם דיי זהות בכל הפרוייקטים וניתן להעריכם דיי במדוייק , העלות המשפיעה ביותר בחלק של הבניה הינה עלות הבניה המשוערת לשטחיים העיקריים שיכולה להשתנות בעוד שנה מהיום , לדעת הקבלן שאיתו התייעצתי העלויות שהוצגו בדוח הן סבירות לחלוטין אך כמו שנאמר אף אחד לא יודע מה יהיה מחיר הבניה בעוד שנה מהיום.