קודם כל אני רוצה רוצה לומר שבנושא יעוץ משפטי או כל נושא אחר כל אחד צריך לעשות את מה שנראה לו לנכון. אבל אני כן יכול להמליץ, ואנשים יכולים להקשיב להמלצתי ואינם חייבים לפעול על-פיה.
לגבי טענות "דירה-2011" ,כמעט כל האנשים שאני שואל אותם למה אתם לוקחים ע"ד פרטי בחתימת חוזה עונים אותה תשובה כמוך:" אין לנו מושג מה הוא בודק אבל אנחנו יודעים שהוא בודק משהו וסומכים עליו"
אין לנו מושג מה לבדוק אבל אנחנו יודעים שצריך לבדוק משהו...
ובכן אני לא מקבל את הטיעון הזה יותר , הוא שיטחי בעיני. כמו שאני בודק לבדי את כל האספקטים האחרים של קניית דירה נראה לי הגיוני שאני יכול לבדוק גם את האספקט המשפטי שלה.
האמת היא שבקניית הדירה הראשונה שלי הייתי פראנואיד ולקחתי ע"וד. בדיעבד אני מבין שזה היה זריקת כסף לפח.א. אני לא מאמין שהוא יכל לבדוק משהו שאני לא יכלתי. ב.אני לא מאמין שהיה צורך לבדוק את כל הבדיקות שכביכול הוא בדק או לבצע איזה שינוי בחוזה.
אבל הכל בהתאם לחברה\פרויקט שבה אתה קונה. למשל נראה לי טיפשי לבדוק את מצבה הפיננסי של אפריקה ישראל\שיכון ובינוי ועדיין אנשים רבים שרוכשים שם עושים זאת.
ובו נדבר רקע על ה 1% אחוז האלו שנדפקו ונגרם להם נזק כספי עצום. מודבר פה במקרשים של פשיטת רגל (שאני מקווה שזה פחות מ 1%) שנגדם שום חוזה או ע"ד בעולם יעזור. שום סעיף בחוזה שיכניס העו"ד שלך לא ישפר את מצבך הפיננסי בצורה משמעותית . מה כבר תקבל הבטחה להחזר שכר דירה ל-X חודשים , עוד כמה אלפי שקלים פחות ממה ששילמת לעו"ד. בנושא הבדיקות מה שהעו"ד עושה אין לזה סוף והתוצאה הפרנואידית היא שאנשים כמו "המתעניין" יבטלו את העיסקה כי העו"ד שלהם לא קיבל את ההעתק של התשלום של מס הרכישה. כלומר עו"ד קפדני מידי יכול לגרום ללקוח שלו לבטל כל עיסקה, המצב אף פעם לא מושלם.
לכן אני אומר לא לחתום בעיניים עצומות,לבדוק ,להתעניין לחקור כמו כל אספקט אחר ברכישת דירה. אבל גם תבדקו מה הערך המוסף של העו"ד שלכם והאם זה שווה את זה.
בקשר למה ש CHEN אומר אני עוד לא שמעתי על היתר בנייה מקדים לחניון בלבד... ומה קורה אם לאחר התחלת הבניה ההיתר האמיתי לא מתקבל. אז הקבלן הופך את השטח לחניו ציבורי? אבל זה מה שיפה בפורום הזה כל יום לומדים דבר חדש.

אני מסכים עם כל מילה של itaig. סיכמת את הדברים בצורה הטובה ביותר.

אין לי בעיה שמי שיש לו הידע והניסיון יסתפק בייצוג עצמי. את מה שאתה טוען אפשר להגיד על כל סוג של נותן שירותים, מאינסטלציה דרך תיווך דירות ועד ייעוץ השקעות. בכל המקרים האלו השרות שניתן ברוב המקרים הוא סטנדרטי ומספיק ניסיון וידע בינוניים כדי לותר על איש המקצוע, אלא אם בדיוק נפלת על המקרה הנדיר שצריך מומחיות מיוחדת (ואז לא מספיק איש מקצוע, אלא אחד טוב במיוחד). אבל, לרוב האנשים אין את הידע והניסיון הזה, ואת האמצעים הסבירים לדעת בוודאות שהם אכן יודעים מספיק ועשו מספיק. כשמתקנים נזילה בשירותים לבד ולא מצליחים, במקרה הכי גרוע זרקנו לפח כמה עשרות או מאות שקלים שהיה אפשר לחסוך. כשעושים עסקת נדלן בשבע ספרות... עדיף להתגלח על נסיונן של אחרים.
קטסטרופה לא חייבת להיות רק פשיטת רגל, אלא גם "הפתעות" קטנות יותר - איחורים ללא פיצוי, אי אחריות לליקויים לאחר מסירה, אי השלמת עבודות הפיתוח, ועוד.
אז כשעורך דין שמתמחה במקרקעין קונה לעצמו דירה, הוא יכול לייצג את עצמו. כשפלוני אלמוני חסר רקע קונה את דירתו הראשונה, מוטב שיקבל ייעוץ והכוונה. כל היתר מוזמנים לדרג את עצמם על הסקאלה הזו ולהחליט אם יש להם את היכולת להסתדר לבד, או את האמצעים לשלם למישהו שיעשה זאת עבורם. אישית הייתי נזהר להגיד שכולם יכולים לוותר על הליווי המקצועי, גם אם הוא סטנדרטי ולא מסובך לביצוע לבד.

ושתי הבהרות:
1. למרות כל האמור לעיל, אין לי התנגדות שתהיה פחות עבודה משפטית בעולם. מה לעשות שהצד השני (הקבלן) התחיל, ואני רק מגיב.
2. יש חברות בניה או ייזום גדולות וותיקות, שבנו פרוייקטים רבים, ובכל זאת הייתי נמנע לעשות איתן עסקים. גם אם הסיכוי שיפשטו רגל נמוך, אי הודאות (וחוסר השקט הנפשי) עד להשלמת הפרוייקט, והאפשרות של חסכון בעלויות על חשבון איכות בשל מצב החברה הירוד, הן סיבה מספיק טובה לעשות עסקים במקום אחר. למען הסר ספק, לא מדובר בחברות שבונות בשכונות הירוקות.

אני שמח שנפתח כאן דיון.

לגבי העבודות: אכן יש אישור בניה על הבניין הראשון, שאכן נרכש מבעלי הקרקע ולזה אכן יש תיעוד. לגבי הבניין השני - הוא נמצא במגרש אחר ולכן זה בסיסי שמנרב צריכה להמציא אישור רכישה ואישור תשלום מס רכישה לפני שאני (ואחרים) מתקשרים איתה בחוזה.

לגבי העו"ד: זה על גבול הטפשות להיכנס לעסקה כלכלית בסדר גודל כזה בלי עו"ד שמייצג את האינטרס של הרכוש.

זאתי דוגמא מובהקת - מנרב מחשקת אותי מכל הכיוונים מבלי להבטיח דבר. אפילו מתי הם מתחילים לבנות הם לא מבטיחים (כי הקרקע כנראה לא של מנרב בכלל).

למעשה, לפי מה שהבנתי מנרב פשוט מעוניינים שהרוכשים יזרימו כספים שבאמצעותם הם ירכשו את הקרקע. זה בהחלט רעיון נחמד אבל מבלי להכניס שינויים בחוזה שמבטיחים את הרכושים זה הופך את ההשקעה הזאת לסיכון מאוד גבוה.

תחליטו אתם:
מה אתם מעדיפים דירת 5 חדרים שעולה 1,600 בבטחון מלא, או דירת 5 חדרים שעולה 1,400 בסבירות של 70% ו-2,00 בהסתברות של 30% (בהנחה שהבנייה תתעקב ב-4 שנים)

אני לא יודע מי אתה, אבל שיטת הסמוך לא ממש מתאימה בתחום הזה. יש לך בטוחות שאתה יכול לכתוב: "בכל מקרה אתה יכול להיות "רגוע", יש היתרים יש את כל האישורים הנדרשים - נבדק על ידי עורך דין".

מי בדק ? מי העו"ד ? של המוכרים. הם בטוח בדקו את החוזה כדי שהוא יהיה לטובתם... חי חי חי.

ואגב, אני הגוף שנקרא "המשפחה שלי" שכוללת את אשתי ושני הילדים שלי. מטעם מי אתה ?

זאתי דירה להשקעה. העו"ד שלי הוא מומחה בתחום שליוה אותי כבר בהרבה עסקאות לאורך ה-20 שנים האחרונות. הוא גם מכיר די טוב את המעורבים וליווה לאחרונה עוד 3 עסקאות במתחם הזה.

זה בהחלט סביר שחברת הבנייה לא תראה לי את ההסכם שלה עם מוכרי הקרקע. הרי רשומים שם הסכומים שהם שילמו על הקרקע שזה "סוד מקצועי". לכן בהחלט נהוג לדרוש מהקבלן אישור תשלום מס רכישה.

לא צריך להיות אינטלגנט גדול. יש דברים שהם פשוא MUST וכל עו"ד מכיר יודע אותם.

גם באישור המיסים מצויין הסכום בה נרכשה הקרקע, ככה שאין שום סוד מקצועי.

למתעניין,
קודם כל עד עכשיו הנחתי שאתה מדבר על הבניין הראשון שעליו כבר יש אישורים. לגבי השני- אין עליו היתר וזה ידוע לכל וצריך להדליק נורה אדומה אצל כל אחד. לא צריך עו"ד שיבדוק לי את האישורים ותשלומי המס כדי להבין שיש סיכון רציני בקניה של דירה על מגרש שאין בו היתר ואנשי המכירות לא יודעים אפילו לשער מתי תתחיל הבנייה.נכון זה יכול להתחיל גם בעוד שנה.
אבל מדבריך ומהחישובים וההסתברויות שאתה עושה אני למד שאתה "משקיע" ולכן מנסה להשיג את עיסקת חייך ולקנות דירה במחיר מבצע. אבל אין מה לעשות בחיים ככל שהמחיר נמוך יותר הסיכון גדול יותר וזה המצב במנרב לגבי הבניין השני-שלישי.
יחד עם זאת אני חוזר לנקודה שהיא מה יכול לתרום העו"ד הפרטי בקניית דירה: צריך לחשוב על שתי נקודות:
1. האם העו"ד יכול להציל את ההשקעה שלי במקרה של קטסטרופה טוטלית.
2.האם העו"ד יכול להשיג לי אילו שהם הטבות\שינויים בחוזה שלהם ערך כספי גבוה מעלותו של העו"ד.
לגבי 1 - התשובה היא סביר שלא. העו"ד בודק דברים חשובים(שדרך אגב כאמור אפשר לבדוק לבד) כמו אישור מס רכישה , יציבות כלכלית וכו. אם אתה מאמין שחברה כמו מנרב מנסה לעשות "תרגיל מסריח" ולמכור דירות על שטח לא שלה , אז ניחה -קח עו"ד- מה שהוא יעשה זה רק להעלות את הספק אצלך. אם אתה חושב שהעו"ד יגיד לך שהחברה עלולה לפשוט רגל אז שלילי בזנטי. אף עו"ד של לקוחות חפציבה\רובננקו לא ידע להגיד ללקוחותיו מה מצב החברות האלא ערב קריסתן. ואם היום,חס וחלילה מנרב על סף קריסה אני לא בטוח שהרבה עו"דים יצליחו לעלות על זה בזמן.
לגבי 2 - שזה נראה לי קצת פחות מעניין אותך באופן אישי, אני מאמין שגם אם יצליח העו"ד לדחוף איזה סעיף לחוזה שיבטיח לך איזה פיצוי במקרה כלשהו ההחזר הכספי יהיה פחות מעלות העו"ד ולכן לא מדובר פה ברווח רציני.
בקיצור - חובה לבדוק וחובה לברר - אבל תבררו גם מה הערך המוסף של העו"ד שלכם לעיסקה שלכם. בדרך כלל זה רק "שקט נפשי" וגם זה לגיטימי.

אני אומנם לא קניתי במנרב אבל לפי מה שהבנתי את קומת המרתפים הם בונים על כל המגרש כולל לבניין השני, בנוסף את ההיתר הם לא קיבלו בגלל שהם דוחים את תשלומי האגרה כמה שיותר לפני הבניה , אבל התוכניות אושרו וזה רק עניין טכני שהייתר יגיע ויואשר עם תשלום הארנונות השונות על הקרקע

הרגע התקשרתי למנרב וויתרתי על האופציה שלי לדירה שם ,לא מהטעמים שצויינו כאן , אלא מטעמי מיקום הפרוייקט וחתימה בקבוצת רכישה.