בשעה טובה חתמנו על זכרון דברים במשרד של מנרב.
כשהעו"ד שלי עיין במסמכים שהעבירו לנו מנרב ראינו שיש הרבה בעיות:
א. מנרב טוענת שיש לה חוזה על הקרקע, אבל אין לה הוכחה לכך
ב. לחברה אין אישור תשלום מס על הקרקע
ג. לחברה אין הערת אזהרה על הקרקע
ד. לחברה אין אישור בנייה ולא מוכנה להתלות את החוזה בקבלת אישור בניה תוך פרק זמן סביר.

אני פונה לכאלו שחתמו עם מנרב. מה אתם עשיתם ?

לא יותר פשוט שעורך הדין שלך יפנה לעורך הדין שלהם ויבקש הבהרות לנקודות האלה ?

כן זה באמת מעורר סימני שאלה
אני הייתי שם לפני כחודשים וכששאלתי את איש המכירות מתי מתחילים לבנות והאם יש אישור בניה הוא אמר לי שהם מתחילים את הבניה ממש אוטוטו

העו"ד שלי היה בקשר עם עו"ד שמצציגים אותם.
כתוצאה מהשיחות האול עלו מספר בעיות שאין להם כרגע פתרון

* הם מוכנים שנראה הסכם עקרוני לרכישת הקרקע, אולם רק אצלהם במשרד, ומבלי לקבל העתק לבחינה מדודקדת. דבר זה אינו מקובל בתחום, שכן ההסכם שלהם עם בעלי הקרקע הוא הבסיס לכל עסקה.

* אין להם אישור על תשלום מס רכישה על הקרקע, מה שעשוי להעיד ש"ההסכם העקרוני" הוא באויר. הרי אם הייתה עסקה צריך לשלם מס רכישה (על הקרקע).

* אין להם אישור בנייה והם לא מוכנים לשנות את החוזה כך שיהיו התליות על התשלומים. לדוגמא התשלום השני צריך הלתבצע בדצמבר 2009. אין לי שום בטחון שהם יתחילו לבנות עד אז, אם בכלל.

לשם כך אני מעוניין לקבל אינפורמיצה ממי שנכנס לקשר חוזי איתם, אלו פתרונות הוא קיבל לבעיות שהעלתי כאן.

ללא פתרון של הבעיות האלו, המחיר הזול יחסית שמנרב מציעים נהיה יקר מאוד !!

אני הייתי במשרדי מנרב לפני חודש:
החברה ידועה מאוד,בנתה את קדמת העיר בכפר סבא(פרוייקט יפה מאוד בכניסה הדרומית לעיר)כך שאני לא מאמין,שהם מסתירים משהו או שעובדים עלינו.לעוד קבלנים כאן אין אישורי התחלת בנייה.
השאלה הגדולה במנרב,שממנה הרבה חוששים זה המיקום של הפרוייקט.
בקשר לאישורים לדעתי אין מה לחשוש.

"מתעניין" שלום רב

איני יודע איזה גוף אתה מייצג או מה היה האינטרס שלך כשרשמת את מה שרשמת אבל בכל מקרה אתה יכול להיות "רגוע", יש היתרים יש את כל האישורים הנדרשים - נבדק על ידי עורך דין, למעשה מנרב אחת החברות הראשונות שהתחילו לעבוד כבר (כבר חופרים שם בקדחתנות),

אגב לכל מי שדואג לגבי המיקום - אני רוהאה במיקום רק יתרונות לצאת מהשכונה בפקקים כל בוקר (5 אלפים יח' דיור - 10 אלף מכוניות) ,

גילוי נאות - רכשתי דירה בפרוייקט

יום טוב ומוצלח לכולם

למתעניין,
זאת אחת הסיבות שאני נגד עורך דין מצד הרוכש. הוא יכול להעלות בחקתו המון בעיות ,קשיים חוזיים וכדומה אבל הוא לא יכול לתת לאף אחת מהם שום פיתרון סביר ללא הסכם של הצד השני. אם מנרב מתנגדים לשינוי החוזה הוא לא יכול לעשות כלום, מקסימום תבטל את העיסקה.
בקשר להיתר בנייה ,העבודות כבר החלו על הבניין הראשון לכל ברור שיש להם היתר, בלי היתר אף קבלן לא זז מילימטר לכן מה שאתה אומר מטיל ספק גדול ביכולות של העורך דין שלך.

אתה רציני ? אני ממש לא מסכים עם דעתך.
קריטי לקחת עורך דין מצד הרוכש. בעיני זו אפילו חובה.
אכן, יש פעמים ביטול העסקה הוא הדרך להתמודד עם פערים בין הצדדים, אבל זה עדיף ממצב בו הצדדים מוצאים עצמם חתומים על חוזה לא טוב ובעייתי לקונה. היזם רוצה למכור ומוכן ללכת פעמים רבות לקראת הקונה. ללא עורך דין הקונה לא ידע בדרך כלל מה לשאול ועל מה להתעקש.
יש פערים רבים בכוח בין המוכר לקונה (בדרך כלל לטובת המוכר) ויייעוץ משפטי טוב יכול לסייע לקונה להשיג חוזה טוב יותר.
כמו שאתה לא רושם לעצמך אנטיביוטיקה, כך לא קונים דירה בלי עורך דין שמייצג את הרוכש.
מסכים איתך לגבי מנרב. הם חברה רצינית ומקצועית שלא הייתה זזה מילימטר בשטח בלי כל האישורים.

אני חייב לחלוק עם דעתו של איתי, מבלי להתיחס למקרה הספציפי של מנרב שאני לא מכיר את פרטיו. קניית דירה היא העסקה הגדולה ביותר של אדם/זוג בחייו, ולרוב אף נעשית בסיכון כל ההון האישי ובמינוף הכנסה עתידית (משכנתא). מדובר בעסקה משפטית מורכבת שלאדם הרגיל אין את הכלים להתמודד איתה, ולדעתי לא יעלה על הדעת להיכנס לעסקה כזו ללא ליווי משפטי. נכון ש-99% מהעסקאות נגמרות ללא בעיות, אולם מה עוזרת הסטטיסטיקה הזו לזוג שנפל ב 1% האחרים ונגרם לו נזק כספי עצום (שלא לדבר על עוגמת נפש).
בהנחה שהעורך דין מטעם הקונה הוא מקצועי ויודע להבחין בין עיקר וטפל (כלומר, לוותר על שינויים לא מהותיים שהצד המוכר לא הסכים לקבל), סירוב של הצד המוכר להתגמש הוא סיבה מצויינת לבטל את העסקה: או שבאמת יש בעיה מהותית שתתגלה בעתיד, ואז טוב לסגת מעסקה כזו, או שהמוכר חושב שהוא בעמדת כוח מופרז ומרשה לעצמו הכל, ועם אדם/חברה כזו לא הייתי רוצה לעשות עסקים. אם כך הם נוהגים לפני החתימה, איך הם יתנהגו כשנבקש לתקן ליקויים בדירה, או בכל פניה אחרת?

לגבי מנרב, השטח כבר מגודר ונראה שהם על סף תחילת בניה, כך שהטענות שהעלה העורך דין של המתעניין נראות מפתיעות והייתי מציע לבדוק אותן שוב. בכל מקרה הייתי מצפה מהצד המוכר שיסכים לסעיף שיגן על הקונה במקרה של איחור משמעותי (למשל, 12 חודש). בנוסף, לפי הבנתי אם ניתנת ערבות בנקאית, הבנק עצמו מפקח על התקדמות הבניה ומשחרר את הכספים בהתאם, וזהו תחליף סביר לפריסת תשלומים על פי התקדמות.

זאת דעתך ואתה זכאי לה. השאלה היא מה זה חוזה "טוב יותר" היא שאלה מעניינת וקצת בעייתית. נניח שהעו"ד שלך משכנע אותך להתעקש להוסיף לחוזה סעיף שאם העבודה לא מתחילה תוך X חודשים אפשר לבטל את החוזה. אז יכול להיות שהחברה פושטת רגל תוך X חודשים ואז מצבך כמו כל אחד אחר שקנה שם.ויכול להיות שהבניה תתחיל לאחר X חודשים ויום ואתה תבטל את העיסקה סתם וישנו גם תסריט מאוד נדיר שהבנייה לא תתחיל , החוזה יבוטל אתה תקבל את כספך חזרה משום שזה בחוזה ואילו האחרים לא יקבלו והחברה "תחליט" שהיא פשוט לא מחזירה את הכסף לאלו שלא הכניסו כזה סעיף לחוזה והיא ממשיכה לעבוד כרגיל כאילו כלום לא קרה. נראה לך שדבר כזה יקרה ? עם חברות רצינויות כמו מנרב, בינוי ושיכון, שבירו ? בקיצור מה שאני אומר שלפעים כל הסעיפים הקטנים האלו מיותרים ולא יוסיפו שום דבר. הדבר היחיד שמפחיד בקניית דירה הוא שהקבלן\החברה המבצעת פושטת רגל ועל זה שום חוזה ושום סעיף בחוזה לא יוכל לעזור\להגן עליך. כל מי שקנה בחברה כזאת נדפק ,גם אלו שקיבלו ערבויות מהשקל הראשון יעברו מסלול יסורים ויאלצו להוסיף כסף על מנת לקבל את הדירה.
לכן אני אומר שבהחלט יש דברים שצריך לבדוק בחוזה כגון מתן הערבויות וכדומה ובשביל זה לא צריך עו"ד אבל לבקש לראות אישור על תשלום מס רכישה ,נו באמת. GIVE ME A BREAK .

מסכים עם קודמיי - רכישת דירה ללא יעוץ משפטי ועורך דין מיצג יכולה להוביל לקטסטרופה , על הרוכש חלה חובה של בדיקת המצב המשפטי של הקרקע וכן בדיקת הזכויות של הקבלן עליה.
אל לך להתפשר בתשובות שטחיות בנושאים אלו ,אל תקנה אם אינך בטוח שהעסקה תושלם על הצד הטוב ביותר ,מצד שני בקש הבהרות דחופות מעורך הדין שלך ואל תהסס להחליף אותו במידה ואינך מרגיש בטוח איתו או עם התשובות שלו (עמיתנו באתר טוענים שיש היתרים ועורכי הדים שלהם היו מסופקים מהתשובות) ,אגב התחלת בניה אינה בטוחה להיתר בניה ישנם היתרים מקדימים להנחת תשתיות ובניית חניונים שהם אינם ההיתרים הסופים לבניה - אבל בכל מקרה גם היתרים מקדימים הם סימן טוב לתזוזה של העינינים.

ראשית, בקניית הדירה שלנו טיפל עורך דין, אני יודע שהוא עשה בדיקות מסויימות אבל אין לי מושג איזה. בדיוק בגלל שאין לי מושג מה צריך לבדוק ואין בודקים את זה לקחתי ליווי משפטי. אני לא רוצה להתיחס לנקודות הספציפיות שכתב ה"מתלבט" כי אין לי יכולת לקבוע אם הן מהותיות או לא.
אבל:
אם מדובר בחברה גדולה יציבה ומכובדת שאין מצב שיהיו בעיות איתה, ודאי שלא צריך להיות לעורכי הדין שלה אכפת לתת לקונה הגנות שלא יזדקק להן ממילא. אם הם מחליטים ללכת עם ראש בקיר ולעשות דווקא, שכל אחד יחליט אם מתאים לו לעשות עסקים עם חברה כזו. כמו שלא תסכים לקנת דירה שהעיצוב שלה לא נראה לך, המיקום לא נראה לך או המחיר לא נראה לך, כך גם לא תקנה אם הצד המשפטי לא נראה לך. אחריך יבוא מישהו אחר שכל אלו כן נראים לו ויקנה. שיהיה לו לבריאות.
יכול להיות שבמקרה של מנרב הכל בסדר והמתעניין טועה ומטעה. אין לי לא את העובדות ולא את ההשכלה המשפטית לקבוע, אולם להמליץ לכולם באופן גורף לא לקחת ליווי משפטי בעסקת נדלן נראה לי שגוי.