התייעצות עם חברי הפורום.
תאריך הכניסה המשוער לשכונה הירוקה בפרוייקט שלנו הוא יוני 2011.
מתי להעמיד למכירה את הדירה הנוכחית שלנו, בהוד השרון עכשיו, או רק כשנה לפני העזיבה?

נקודות למחשבה:
- קשה למכור כל כך הרבה זמן קדימה
- ייתכן שמי שכן יסכים לקנות, ירצה שנשקף במחיר דמי שכירות עד שהוא מקבל את הדירה
- כן מקובל למכור שנה קדימה, אז אולי דמי שכירות רק על חצי שנה
- אם לשלם שכירות, זה רק בתנאי שאני מקבל את כל הכסף...
- אם אני מקבל הכל או חצי מראש, אני יכול להחזיר את המשכנתא ולנוח כמה חודשים, עד שאני אצטרך לשלם לבוני התיכון...
אם אני מוכר עכשיו אני עלול לפספס עליית מחירים נוספת בשכונה, אך מגן על עצמי מפני ירידת מחירים... כלומר גם אשלם שכירות וגם אפספס עליית מחירים אפשרית..

דעתכם?

שאלת מיליון הוחצי שקל אולי
זו דוגמה קלאסית של הרצון לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה . . .
לדעתי חסרים נתונים מהותיים כדי לענות לכם בצורה משביעת רצון כגון מיקום הדירה הישנה ושוויה, כמה שכירות אפשר לקבל עליה, כמה משכנתא יש לכם עליה, מה יכולת ההחזר שלכם, מצבכם המשפחתי וכו' (דברים שחלקם אולי לא תהיו מעונינים לחשוף בצורה כזו בפורום פתוח).
לכן מה שנוכל לספק כאן זה קצת תובנות ושיקולים.
כדי "לבלבל" עוד יותר, אוסיף לכם עוד שתי אפשרויות לפחות, נראה איזה דיון יתפתח ואז אולי גם אחווה את דעתי (שכמובן יש לי כבר עכשיו . . . אבל אני מעדיף לפתוח את הדיון המעניין ולא לצמצם בשלב זה).
להלן אפשרויות נוספות:
- לא למכור את הדירה הישנה כלל, למשכן לבנק את שני הנכסים ולקבל עליה דמי שכירות, ובעוד 20 שנה נניח אתם עם שתי דירות ביד ללא משכנתא (הרביות היום ברצפה, היה גם כתבה בעסקים של מעריב בסופ"ש).
- להתכוונן למכירה לקראת הקיץ הקרוב, ולשכור בשכונה הירוקה או בקרבתה דירה על מנת להתחיל לגור באיזור שהילדים (בהנחה שקיימים) יתחילו כבר להיות במסגרות בכפר סבא. בטוח יש כאלה שרכשו דירה להשקעה בשכונה הירוקה. פגשתי בביקור יום שישי אחד זוג מבוגר כזה. אפשר גם בשכונות שכנות כמו סביוני גן.

תוציאו את הדירה למכירה כבר עכשיו - בקשו מחיר שבישבילו תהיו מוכנים לצאת תוך כמה חודשים , אם יבוא הרוכש הנכון במחיר הנכון תמיד שווה למכור - טוב ציפור אחת ביד משנים על העץ .
הודדאות תמיד טובה על האי ודאות , גם אם בדיעבד יכולתם למכור בעוד כמה אלפי שקלים - אין כמו שינה טובה בלילה.

בהצלחה

תודה, חן. נראה לי שזה מה שאני אעשה. לגבי כל השאלות של אריק: אני חושב שבעצם אני שואל שתי שאלות - (1) מי מאמין שמחירי הדירות במתחם 200 בהוד השרון ימשיכו לעלות או לפחות לא ירדו? אני מאמין שהם לא ירדו אבל לא בטוח שהם ימשיכו לעלות...
(2) האם לדעתכם ניתן למכור מהיום ליוני 2011? אם לא, אז מתי? אם כן, האם באמת לשקף שכירות במחיר המכירה, ולכמה חודשים?
לגבי השכרה בינתיים באזור השכונה החדשה - אנחנו לא בעד. גם לא רוצים לעבור פעמיים וגם מעדיפים שהילד הגדול (בן 5 כעת) יעלה לכיתה א כאן, עם כל החברים המוכרים, ואת המעבר יעשה רק בכיתה ב.

אין מצב לא למכור את הדירה הקיימת. היא לא באמת שלי, פשוט הבנק נותן לי לגור בה בינתיים

שי, כמובן שבסופו של דבר התשובות נמצאות אצלך . . .
לגבי (1) מחר כדור הבדולח שלי חוזר מתיקון, אבל ענית לעצמך, ברגע שאתה אומר שאתה מאמין שלא בטוח שימשיכו לעלות אבל גם לא ירדו, המשמעות היא שאתה מאמין שכעת המחירים נמצאים באיזה שיא וכנראה יישארו בשיא הזה תקופה - כלומר זה זמן טוב למכור אבל אין לחץ של זמן.
לגבי (2) בוודאי שניתן למכור אבל כנראה שיש פחות רוכשים פוטנציאליים בגלל הזמן. הכי פשוט למכור במחיר מלא ולשלם לרוכש שכירות על כל החודשים שתהיו בדירה. לחילופין ניתן "להוון" את דמי השכירות ולהפחיתם ממחיר הרכישה ואז זה גם יחסוך לרוכש מס רכישה. במקרה השני לטעמי ההנחה צריכה להיות פחות מסכום שכירות חודשית כפול מספר החודשים.
מה שאני הייתי עושה זה מתחיל בלדפוק מחיר גבוה יחסית וכל חודש קצת יורד במחיר לפי התחושה או אם מגיע רוכש רציני שאפשר לסגור איתו עסקה שתתאים גם לנושא של השכירות.

לגבי בי"ס - אצלינו למשל אנחנו דווקא מעדיפים שהילד יתחיל כיתה א' בכפר סבא.

אני דווקא חושב שונה מכם , עדיף לעשות את השינוי של הסביבה יחד עם העליה לכתה א' , אם כבר משברון אז לעבור אותו בפעם אחת לגבי מכירה ליוני 2011 , מעט מסובך לדעתי - אל תשכח שיש גרייס לקבלן של 3 חודשים , מי שקונה לעוד שנה וחצי לא יתן לך דקה של ארכה בבוא היום , לא מכיר את מתחם 200 (מודע לזה שהביקושים גבוהיים ) אבל לדעתי דווקא 2010 תשקף ירידות - לא דרסטיות אבל ירידות עקב איזונים טבעיים בשוק , תמכור היום כשהשוק בוער עם פינוי לקיץ הקרוב (העונה המועדפת על הרוכשים ) וצא לשכירות (במקום תשלום המשכנתא מן הסתם ).

חסרון נוסף בסידור של מכירה כעת ותשלום שכירות (בין אם בדירה שלך לרוכש ובין אם בכפר סבא) הוא שתהיה לך תקופה של תשלומי שכירות במקביל למשכנתא.
פתרון אפשרי - מסלול של גרייס במשכנתא מהבנק עד לכניסה לדירה החדשה. גרייס גם אפשרי אם עוד לא מכרת את הדירה ואתה כבר צריך לשלם לקבלן ולקחת משכנתא.

נראה לי שהכיוון המתגבש הוא לקחת יום חופש, לסייד קצת כדי שהדירה תיראה אפילו טוב יותר, לאפות עוגה שיהיה ריח ביתי בדירה, ולפרסם ביד2, ומשם לזרום לפי הביקושים.
תודה על העצות. נעדכן.

לך על עוגת תפוחים.
יש מחקרים שזה ריח מנצח...

גם אנחנו באותו התלבטות, את כיתה א אנחנו רוצים שהילד יעשה בכפר סבא אבל פרסמנו למכירה כבר מעכשיו, אם יהיה מישהו רציני נמכור ונשלם לו שכד עד היציאה לפחות בנתיים אנחנו "מריחים את השוק" ורואים עד כמה נוכל לגבות על מכירת הדירה.לכן לגעתי יש המון הגיון בדבריו של אריק רק שאני לא רוצה לעבור פעמיים, אני מחפשת מישהו שמתאימה לו כניסה עוד שנה וחצי או להשקעה

גיא ממש לא צריך מחקרים בשביל זה

זאת לא עוד איזו אנטנה שצריך לחקור מה מרחק הבטחון ממנה

פשוט שכחתי להוסיף

אני חושב שכדאי לחבר בין המעבר לתחילת הלימודים בכיתה א'. זה חוסך את ההסתגלות פעמיים: פעם אחת בכיתה א' ופעם שניה אחרי המעבר לשכונה.