שלום רב,

מישהו רכש מקבלן וקיבל כבטוחה הערת אזהרה בלבד (ללא ערבות חוק מכר)?
רציתי לשאול איך ניתן במקרה כזה להגן על עצמך ממצב של פשיטת רגל הקבלן (אתה נשאר עם הזכות על החלק שלך בקרקע אבל בלי הכסף ששולם עד לשלב אליו הגיע הקבלן)?

תודה,
איתי

איתי,
אין דבר כזה. ואם יש אז אל תקח. אתה צריך להבטיח את הכסף שלך, לא את הקרקע.
הבטוחה היחידה שאתה צריך להסכים לה היא ערבות לפי חוק ערבות חוק המכר. זאת אומרת שעל כל תשלום שאתה משלם לקבלן אתה מקבל ערבות מהבנק שמלווה את הקבלן. הכסף שלך מופקד בחשבון הליווי והקבלן לא יכול להשתמש בו כל עוד הערבויות אצלך.

עם הודעה על כך שהדירה מוכנה, הקבלן צריך לרשום הערת אזהרה לזכותך ברשם המקרקעין, ורק לאחר מכן אתה מחזיר לו את הערבויות.

אתה נכנס לדירה מוכנה כאשר יש לך הערת אזהרה - עד אז הערבויות אצלך ביד והכסף בחשבון הליווי.

כמו כן, אם אתה צריך משכנתא, אף בנק לא יתן לך הלוואת משכנתא בלי שתקבל ערבויות.

איל,

כן, זה גם מה שאני מכיר ולכן התפלאתי להצעה שקיבלתי מהקבלן שכוללת אך ורק הערת אזהרה (אגב זו אחת האפשרויות שקיימות בחוק המכר ולכן למיטב הבנתי אין פה בעייתיות ביחס לחוק).

אני מסכים איתך שהחשיפה היא גדולה מידי במיוחד שמדובר ברכישת דירה ובהרבה מאוד כסף.

בכל מקרה תודה על העצה.

איתי

לפי חוק מכר זוהי אכן אחת מהבטוחות, כך שאין עם זה שום בעיה חוקית.
בעקרון, אתה משלם לקבלן לפי התקדמות בניה, אז גם אם הוא פושט את הרגל, אתה מקבל את הדירה וצריך לכאורה למצוא קבלן אחר שישלים את הבניה. מכיוון שהתשלום הוא גם כן לפי חוק מכר, התשלום שטרם שילמת לקבלן אמור לכסות את המשך הבניה.
אנחנו קנינו את הדירה שלנו ככה ובאמת שאני לא מודאגת.
לגבי המשכנתא, לפי בירורים שלי, חוץ מבנק הפועלים שבמקרה כזה נותן משכנתא רק מסיום שלד הבניין, שאר הבנקים לא עושים עם זה בעיות. אנחנו לקחנו בבינלאומי.

עם כסף לא משחקים ואף על פי שזו אכן אופציה בחוק המכר והמחוקק קבע שזו בטוחה סבירה (בהנחה שהלקוח משלם באמת עפ"י קצב הבניה ) , זו עדיין החלופה הפחות טובה , אישית אנחנו עמדנו על כך וקיבלנו את שתי הבטוחות גם ערבויות וגם הערת אזהרה עם חתימת החוזה.

אפשר לקבל ערבות גם כאשר לקבלן אין ליווי בנקאי לפרוייקט (בונה מההון העצמי שלו)?

תמיד אפשר לקבל ערבות.
גם אתה בתור אדם פרטי יכול להוציא ערבות.
רק שזה כמובן עולה "בוחטה" של כסף למי שמוציא את הערבות...

איתי,
שים לב: לא אמרתי שבטוחה שהיא הערת אזהרה היא לא חוקית. נכון היא חוקית, אבל היא לא האופציה הכי טובה בשבילך.

עוד אופציה חוקית היא שהקבלן רושם מישכון של הקרקע על שמך עם החתימה על החוזה. ז"א שאם הוא פושט את הרגל אז הקרקע "הופכת" להיות שלך. תיאורטית זה יפה. מעשית, אתה נשאר תקוע עם קרקע שעליה יש התחלה של בניה ועם מישכון שאתה צריך להוציא לפועל כדי להיות מסוגל לקדם משהו, והכי חשוב - את הכסף ששילמת לא תקבל.

זה מאד דומה להערת האזהרה.

אתה צריך להבטיח את הכסף שלך - לא שום דבר אחר. אל תתפתה לכך שהקבלן מבטיח לך את הקרקע. אתה באמת רוצה להיות תקוע עם איזה שלד שלך תדע מה לעשות איתו אחר כך. ותצטרך לרדוף אחרי קבלנים אחרים כדי שישלימו לך אותו ויקחו לי פי עשרה כסף?

ערבות כספית היא הבטוחה המקובלת ביותר בשוק הנדלן היום. רוב, אם לא כל הקבלנים הגדולים עובדים כך.
אני בעבר הפלתי עסקה היות וקבלן קטן לא הסכים לתת לי ערבות (אלא רק מישכון על שמי) ועו"ד הדין שלי לא המליץ לי להמשיך.

איל,

אני מסכים איתך לגמרי וזה מה שאני עומד לעשות. אני לא מוכן לקחת את הסיכון של להישאר עם הקרקע ולא עם הכסף. אין לי מימון בלתי מוגבל לרדוף אחרי קבלנים וזה גם לא הכל. לך תדע אם אתה לא מקבל איזה שלד עם חריגות בנייה או כל מימני הפתעות אחרות שלפתור אותן יכול לקחת מלא זמן וכסף מעבר להשלמת הבנייה.

בכל מקרה זה הפתיע אותי שעדיין היום יש עסקאות ללא ערבויות וכנראה שאנשים מסכימים לזה.

אני לא מתכוון להתפשר- יש עוד דגים בים....

תודה על הכל,
איתי