שלום,

אנחנו מחפשים דירה והתחלנו להתעניין קצת בכפר סבא הירוקה. אנחנו רוצים פנטהאוז - בינתיים הלכנו לראות אצל שבירו ואצל גינדי. מישהו יכול להגיד למה התמחור אצל שבירו משמעותית הרבה יותר גבוה? האם המחיר שהוא מבקש הוא ראלי לאזור כפר סבא?

ישנה קבוצת רכישה באיזור (בצמוד לשבירו)
לפי מה שידוע לי נשארו כמה פנטהאוסים

אנו עשינו עבודת מחקר די מקיפה על פנטהאוזים בשכונה.
אצל אקו היינו די מזמן, כשהם היו היחידים בשטח, ואכן המחירים מעט יותר זולים (אם כי שמעתי שגם הם עדכנו כלפי מעלה). גם אנחנו התרשמנו ששבירו יקר, אבל ביחס לפרוייקטים האחרים הוא לא חריג. מאיש המכירות הבנתי שחלק מהמחיר נובע ממועד הכניסה הקרוב.

תמחור פנטהאוזים הוא תחום די אפור כיוון שביחס לדירה רגילה מדובר במוצר שנחשב לפרימיום, ולכן לרוב יש פרמיה במחיר למטר, שיכולה להיות גבוהה מאוד (בשכונה הירוקה למרבה השמחה, הפרמיה לרוב לא ענקית, אם כי יש חריגים).
מהסתכלות באתרים לא מייצגים כמו יד2, התרשמתי שמחירי הפנטהאוזים בשכונה הם יחסית בטופ של המחירים בכפר סבא. בתוך השכונה קל יחסית להעריך אם כדאי לשלם על פנטהאוז אחד יותר מעל הפנטהאוז של הפרוייקט המתחרה (אם כי זה בהרבה עניין של טעם אישי ויכולת כלכלית), אבל אין לי יכולת להעריך אם הפרשי המחירים ביחס לכפר סבא הותיקה מוצדקים או לא, היות שזה ממש לא שוק משוכלל (מיעוט עסקאות והבדלים מהותיים בין הנכסים)

זה בדיוק מה שקשה לנו להעריך. הסתכלנו בכל מיני לוחות באינטרנט ומרבית הפנטהאוזים בכפר סבא נמכרים סביב ה 2.200.000 ואילו בשכונה הירוקה המחירים מתחילים מ 2.300.000
ב ECO הם מבקשים 2.450.000 וזה עדיין נמוך משמעותית משבירו (אצלו הפנטהאוזים מתחילים מ 2.700.000 ויש לו גם יותר יקרים)

אצל שבירו היינו די מזמן, אבל אז היתה נכונות למו"מ על המחירים. אני לא יודע אם המצב נשאר ככה, ואין לי הערכה כמה הוא היה מוכן להתגמש. אפשר למצוא פנטהאוזים זולים מהמחיר שציינת אצל מנרב (נכון ללפני חודשיים). אם אתם מוכנה להתפשר בשטח הדירה (למשל 160 נטו מעטפת, שבניכוי מעלה מדרגות בתוך הדירה ואקסטרא קירות, זה כמו דירת 145 נטו + גג או מרפסות) אז יש עוד אופציות אצל קבלנים אחרים.

גם אנחנו התלבטנו הרבה בסוגיית המחיר. יש פן אחד של האם מתאים להוציא סכום כל כך גבוה על מגורים, והוא אישי ותלוי ביכולת הכלכלית שלכם. יש פן שני והוא האם מדובר בהחלטה משתלמת, כלומר מה יקרה למחירים בעתיד.
מתחשיבים שונים כמו מחיר למטר בפנטהאוז ביחס לדירה רגילה, ומחיר למטר כולל מרפסת (מטר מרפסת נחשב לחמישית עד שליש מטר רגיל), הצלחתי לשכנע את עצמי שבחלק מהפנטהאוזים (לא כולם), המחיר הוא בפרופורציה סבירה למחירי דירות רגילות בשכונה. עדיין יכול להיות שמחירי כל הדירות ירדו ואיתם מחירי הפנטהאוזים.

היות שמדובר בדירות היקרות ביותר, הן לא נמכרות כל כך מהר. יש לכם זמן לעבור בכל משרדי המכירות ולברר את כל המחירים ולהשיג את כל התוכניות. לסנן לפי התקציב שלכם, להיות בררניים ולפסול תוכניות שלא נראות לכם, כי במחיר כזה לא צריך להתפשר.

בקבוצת רכישה שאני רשום המחיר המשוער לפנטאוס הוא בסביבות 2.1
והם בונים מטר משבירו

אנחנו מעדיפים לקנות מקבלן ולא דרך קבוצת רכישה.
בכל מקרה, הסתכלתי בתוכניות של הפנטהאוזים בקבוצת הרגישה והם יותר קטנים מהפנטהאוזים המוצעים ע"י הקבלנים וגם המרפסות יותר קטנות (אצל שבירו יש לו מרפסות בגודל של 100 מ"ר)
ברור שהמחיר בקבוצת הרכישה יותר נמוך אבל אם תחשב את המחיר פר מטר, אני לא בטוחה אם יהיה הבדל מאוד משמעותי

זה נכון

אני לא מצליח להבין איך אותו דירת דופלקס 6 חדרים (200 מ"ר בנוי, 50 מרפסת) עולה במנרב כ 2 מיליון (עם קבוצת הרכישה) 2.45 אצל גינדי , 2.7 אצל קאלש , 2.6 אצל שבירו והשיאננים עד עכשיו הם פרויקט VIEW שביקשו 3.1 מיליון לפאנטוז שלהם בערך באותו גודל.
יש פה הבדלים של עד 50% וזה באותה שכונה...

ראשית, אני לא חושב שהפערים מוצדקים.
שנית, שים את מנרב ו-view בצד והנה הפערים מצטמצמים.
עם זאת, לדעתי זה ממש לא אותו "מוצר", אפילו שאצל כולם זה דופלקס 6 חדרים. יש כאלו 160 מטר ויש 233 מטר (כמעט 50% פער). יש 50 מטר מרפסת ויש 160 מטר מרפסת. יש כאלו שהבניין ממוקם טוב יותר מאחרים, יש כאלו שתוכנית החלוקה לחדרים היא מצויינת ויש כאלו שהיא כל כך גרועה ששום ארכיטקט לא יצליח לתקן את זה (ועם זאת, הם לאו דוקא הכי זולים).
ונקודה אחרונה (שוב): במחירי דירות יוקרה אין שום הגיון. ואם כבר יש הגיון, הוא אצל הקבלן שמקווה שיגיע לקוח שיסכים לשלם יותר רק בגלל שאת הדופלקס שלו הוא אוהב יותר משל המתחרים (מכל הסיבות לעיל). זכור שלא כולם צריכים להסכים עם המחיר. לקבלן מספיק שיש רק אחד שחושב כמוהו

יש דופלקס 5 חדרים יפה בפרוייקט של שיכון ובינוי ונווה וכן ג פנטהוז ומיני פנטהוז.
אני מתעניין בדופלקס שהוא מעיין חצי פנטהוז - קומה עליונה עם מרפסת 27.5 מטר.