כלכליסט:

www.calcalist.co.il/real_estate/articles...40,L-3368790,00.html

נדמה לי שרק אתמול איזה שמאי מקרקעין העריך שב2010 המחירים בשכונה יעלו

אני הגעתי למסקנה שכל יומיים יש כתבה אחרת על ביקושים \ ירידות.
לא נראה לי שמישהו באמת יודע מה הולך להיות , אם כן אז הוא נראה מיליונר כבר .
מחר יגידו שיצאנו מהמיתון ואז יהיו ביקושים מטורפים לדירות.
כל יום יש ניתוח אחר למצב והעיתון צריך כתבות חדשות וזה התוצאה כנראה....

בואו נצא מנקודת הנחה שהם צודקים
מה זה משנה?
את הדירה כבר קנינו?
למכור אתה לא נמכור מחר

לכן כל הכתבות הללו לא רלוונטיות
כי גם עם המחיר שלהן יעלה הרי לא נמכור את הדירה מחר

תתעסקו בעיצוב הבית
יותר מעניין

צודק אבל בכל זאת, מחיר מהווה חסם כניסה ומסנן.
במקום בו המחיר נמוך מגיעות אוכלוסיות פחות טובות . . .
לא שאני חושש לגבי השכונה או משהו וגם לא רוצה להשמע בעל דעות קדומות לגבי אוכלוסיות חלשות.
בכל זאת נקודה למחשבה.

כל ההערכות לגבי המחירים נשמעות לי מקושקשות לחלוטין.

יש כל כך הרבה נתוני מקרו לא ברורים שקשה לי לראות איך מישהו מסוגל להעריך כיצד יתנהג שוק הנדלן בחודשים הקרובים.

רק לשם הדוגמא, יום לפני שפורסמה הכתבה הזו, קראתי במקום אחר תחזית ששוק הנדל"ן ישמור על יציבות עם מגמה קלה לעליה.

אסור לשכוח גם את הפוזיציה של המרואינים בכתבה: מתווכים. למתווכים יש אינטרס שיקנו דירות מיד שניה ולא דירות חדשות. בשכונה הירוקה יש רק דירות חדשות. יכול להיות אולי שלמתווכים יש אינטרס להעריך שמחירן של דירות חדשות ירד - כך אנשים יחפשו לרכוש דירות משומשות ולא חדשות.

לא צריך לחפש הרבה.
הנה כתבות מהיום:

בועת נדל"ן? עלייה של 9% בביקוש לדירות חדשות מתחילת 2009
http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3369048,00.html

הקבלנים מעריכים: לא נראה עליות מחירים של למעלה מ-5%-6% ב-2010
http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3369059,00.html

לא חסרות כתבות כל יום

www.calcalist.co.il/real_estate/articles...40,L-3368549,00.html

שימו לב לכתבה בלינק ובמיוחד לגרף השני. שלפיו ניתן להבין מדוע המחירים עולים וימשיכו לעלות אם זו תמשיך העדפת הציבור. אנשים פשוט רוצים לקנות דירות ביותר ממה שהם מסוגלים. (כל זאת בהנחה שהסקר אמין ומייצג).

הכל נכון
אבל אם תקחו את המדד הנכון למחיר דירה
והוא מספר המשכורות שיש לשלם לרכישת דירה
ונפרוס את הנתונים אפילו לעשור האחרון
אנו עדיין באזור ה 100 משכורות
מה שמסמן על יציבות מחירים
ברור שיש יוצאים מהכלל וזה כבר עניין של הצע וביקוש
במרכז הארץ המחירים עלו בצורה חדה,
אין הרבה קרקעות ואין התחלות בניה רבות, מול הצע עולה
לעומת מחיר של חוות בודדים בנגב עם עשרות דונמים במחיר כמעט אפסי
והמצב דומה גם בגליל.
מחירי הדירות בממוצע ארצי כמעט ולא עלו,
שוב למעט עליות נקודתיות בגלל הצע וביקוש.

יריב, בתור טיעון, מה שאתה כותב יכול להשמע נחמד.
במבחן הנתונים, לא נראה לי שזה עומד.
ראה גרף שהכנתי:
שכר ממוצע - נמדד על הציר השמאלי - קו כחול
מדד מחירי דירות בבעלות - נמדד על הציר הימני - קו אדום
מקור הנתונים - הלמ"ס
ראה כי מתחילת 2007 מחירי הדירות מזנקים בשעור גבוה משמעותית מהשכר הממוצע.

הנתונים של הם מ 2004
יש מקומות על ציר הזמן שהשכר הממוצע עולה ואילו מחירי הדירות יורדים
ולכן אם מחיר הדירות עולה אבל גם השכר עלה בזמן הזה
ועדיין בישראל מחיר רכישת דירה
במשך 10 השנים האחרונות נשאר כ 95-99 משכורות ממוצעות
אם הטענה שלך נכונה
כמות המשכורות המספיקות לרכישת דירה היתה צריכה לעלות
וכיוון שזה לא כך, אין בועה בנדל"ן והמחירים עולים בקצב נורמאלי לשוק

ניתן לראות שבגרף השכר מושפע יותר מעונתיות ברמה חודשית יחסית למדד מחירי הדירות.
בסה"כ המגמה הכללית של השכר היא עליה בשפוע קבוע יחסית בעוד שבמחירי הדירות רואים שינוי מגמה מתחילת 2007 לעליה יותר תלולה.
(אפשר לחקור את זה יותר לקחת עוד שנים אחורה / להוסיף קווי מגמה, להוסיף מדד מחירים לצרכן ומדד תשומות בניה למגורים, להריץ רגרסיות וכדו', או בקיצור לעשות כאן מחקר שלם אין לי זמן לבצע, אלא אם ישלמו לי ).
כשאתה אומר "משכורות שמספיקות לרכישת דירה" איזה משכורות אלו? על איזה דירות? זה נתון באויר.
אם נלך לפי ההגיון שלך בא נחלק את מדד מחירי הדירות בשכר הממוצע ונראה:
בתחילת 2006 זה היה משהו כמו 270,000 לחלק ל- 7,300 = 37 בערך
בסוף הגרף זה 330,000 לחלק ל- 8,000 = 41.3

כלומר במדד שלך משכורות פר דירות יש עליה של יותר מ- 10% מ- 37 ל- 41.3 (היה 90 משכורות וכיום 100 משכורות במונחים שלך), כלומר התייקרות של מחירי הדירות ביותר מ- 10% באופן יחסי למה שמרוויחים.

http://en.wikipedia.org/wiki/Lies,_damned_lies,_and_statistics
מחיר דירה ממוצעת בישראל עלה משמעותית בשנתיים האחרונות, בעוד שבעשור לפני כן הוא די לא השתנה נומינלית (ולפני כן, בעקבות תחילת גל העליה מחבר העמים גם היתה בו קפיצה). רק מהנתון הזה אפשר להסיק מה שרוצים: או שהמחירים גבוהים כי הם עלו בחדות, או שקודם הם היו נמוכים ועכשיו הם רק "תיקנו" בחדות.
יש אינסוף נתונים סטטיסיטים שאפשר למדוד (מחירי דירות, שכירות, שכר, חסכון, ריביות) בחתכי זמן שונים ובמקומות גיאוגרפיים שונים. מאלו אפשר להסיק פחות או יותר כל מסקנה שרוצים, ועוד על שכונה ספציפית שרק נבנית ולא ברור אם המגמה הממוצעת החזויה במדינה תקפה גם לגביה. אחרי שמסיקים איזה מסקנה שרוצים יש 10 סיבות שונות למה המסקנה לא נכונה כי לא לקחנו בחשבון גורם זה או אחר.